【XM真实账户】申万宏源：核心城市房价企稳 维持房地产“看好”评级

获悉，申万宏源发布研报称，房产板块报表继续承压，核心城市房价企稳，维持“看好”评级。该行认为，现房销售制度是房地产发展模式的重大改革，将推动房企从金融模式回归制造业模式;新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同将推动楼市供给共振下行，但需求有强支撑，推动改善供需关系，进一步强化上海等核心城市房价底部确立;虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降、集中度将跳升、股债融资将助力优质企业成长。此外，二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业。

申万宏源主要观点如下：

26H1板块营收下降，毛利率略升、费率提升、减值占比下降，业绩下行

26H1板块营收同比-21.9%，较25年-4.8pct;从房企结构来看营收增速：一线-16%>三线27%>二线-29%。26H1净利润同比-10%，较25年+59pct，各线房企业绩均值均出现亏损、但亏损额收窄;源于结算偏弱、结转毛利率略升、费率提升、减值占比下降;从房企结构来看业绩增速：二线+33%>三线-24%>一线-30%。展望后续，判断上海房价已经于2026年年初见底，8月京沪接连出台楼市新政策，推出时点超预期，将夯实核心城市底部，并判断楼市政策仍有优化空间;8.28现房销售制度是房地产发展模式的重大改革，将推动房企从金融模式回归制造业模式;新政后新房供给将显著缩量、但需求有强支撑，推动改善供需关系，进一步强化上海等核心城市房价底部确立。综合预计2026-27年板块业绩有望底部震荡中弱复苏，并且业绩分化也将进一步加剧。

26H1毛利率提升、净利率负值收窄，三项费率提升、减值占比下降

26H1板块毛利率15.3%，较25年+1.0pct，源于房企一般结算周期滞后于拿地2.5-3年，目前21年及之前老货仍处于持续降价去化阶段、仍有减值计提风险;从房企结构来看毛利率：三线21%>二线18%>一线12%。26H1三项费用率12.9%，较25年+2.3pct。26H1少数股东损益比0.6%、分子分母均为负;减值损失占营收比为0.5%，同比-3.1pct。毛利率略升、费用率上升、减值损失占比下降综合导致26H1净利率提升至-6.8%，较25年+7.6pct;从结构来看净利率：二线-6.0%>三线-6.4%>一线-7.4%。展望后续，预计26年板块毛利率和净利率仍偏弱，但利润率有筑底趋势、并少数优质企业将有改善，27年板块开始结算24-25年好房子阶段项目，预计板块毛利率将有所改善。

26H1末净负债率提升，净负债升、净资产降，现金短债比下降，财务状况仍承压

26H1末板块资产负债率73.3%，较25年末-0.1pct;剔预收款后负债率为70.4%，较25年末持平;净负债率94.9%，较25年末+1.7pct，其中一线净负债率下降、二三线回升，源于有息负债稳定和现金下降推动的净负债上升、业绩持续亏损推动的净资产下降，但预计后续随着供给侧端防风险政策持续推出，预计房企后续将管控杠杆水平趋于稳定。从房企未售库存占比总资产进一步下行至历史新低来看，后续行业仍有补库存需求。26H1末板块现金短债比为0.9倍，较25年末-0.1倍;其中一二三线房企分别为0.8倍、0.7倍、1.0倍，各线房企均有所回落。

26H1销售回款继续下降，预收锁定率降至历史低位、其中一二线房企仍相对略高

26H1板块销售回款继续下降，表现为销售商品及劳务的现金流入同比-16%，源于行业销售增速下行。26H1行业销售商品及劳务的现金流入对营收覆盖比为89%，较25年+20pct;26H1末预收账款同比-35%，较25年末+0.7pct;22-25年末预收账款锁定率分别为0.87、0.69、0.62、0.49倍，26Q1末继续下降至0.45倍、处于低位，这意味着后续可结算资源储备的进一步下降，其中一二线房企相对略高。

风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧;物管行业人工成本上行超预期。